Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость Дубая

Дубай давно зарекомендовал себя как надёжная гавань для зарубежных инвесторов. Высокая доходность, мягкий налоговый режим и программы получения резидентства за инвестиции в недвижимость поддерживают благоприятный инвестиционный климат в эмирате.

Основой такого успеха служат диверсификация экономики и гибкая правительственная политика, ориентированная на защиту иностранного капитала. По прогнозам Центрального банка ОАЭ, экономика страны вырастет на 6,2 % в 2025 году, что укрепляет уверенность в надёжности и перспективности инвестиций в Дубай.

Автор фото с Pexels: The Lazy Artist Gallery

Преимущества инвестирования в недвижимость Дубая

Безналоговая инвестиционная среда

Дубай по праву называют “налоговым раем” — здесь нет ни налогов на прирост капитала при продаже активов (независимо от типа: от жилья до акций и криптовалюты), ни подоходного налога на зарплаты и доход от аренды. Ежегодный налог на недвижимость тоже отсутствует — владелец жилья платит только регистрационные и сервисные сборы. 

С июня 2023 года введён корпоративный налог 9% на прибыль свыше 375 000 AED, но компании во фрихолд-зонах при определённых условиях остаются освобождены от него. И, что особенно удобно, можно без ограничений выводить весь свой доход за границу. Такая система позволяет инвестору сохранять максимум прибыли и делает рынок недвижимости Дубая исключительно привлекательным.

Высокая доходность 

Рост цен на недвижимость в Дубае — один из самых высоких в мире. При этом увеличивается стоимость как продажи, так и аренды жилья. Это значит, что инвестор сможет существенно заработать, как на перепродаже объекта, так и на его сдаче в аренду.

Жильё в Дубае подорожало на 20% за год, по данным CBRE на третий квартал 2024 года. При этом off‑plan проекты обычно добавляют ещё 10–30 % к стоимости между покупкой и завершением строительства, что даёт инвестору отличную возможность заработать на перепродаже.

Сдача в аренду также приносит внушительный доход — в среднем 6–7 % годовых, что заметно выше показателей таких рынков, как Париж, Нью‑Йорк или Лондон, где доходность составляет всего 3-4%. 

Интересно, что чем меньше объект недвижимости, тем выше обычно оказывается его доходность. Студии и однокомнатные квартиры, как правило, приносят больший ROI, чем виллы. При этом виллы в Дубае дают до 7% доходности, тогда как небольшие квартиры приносят до 12%.  

Стратегическое расположение и инфраструктура

Исторически города, находившиеся на перекрёстке мировых торговых путей, становились центрами экономического развития и процветали благодаря стратегическому расположению: Александрия, Венеция, Константинополь и Карфаген. Сегодня Дубай выполняет ту же роль, соединяя Европу, Азию и Африку.

Статус Дубая как глобального центра достигнут благодаря грамотному управлению капиталом, полученным от торговли нефтью. Эти ресурсы были направлены на развитие инфраструктуры эмирата и создание благоприятных условий для ведения бизнеса.

Знаковые проекты — Dubai Creek Harbour, Palm Jumeirah, Burj Khalifa, Dubai Marina и Business Bay — превратили Дубай в символ роскоши и надёжности для инвесторов. Расширение сети метро и запуск международного аэропорта Аль‑Мактум укрепили транспортную доступность, сделав эти районы особенно востребованными на рынке недвижимости.

© Coop Himmelb(l)au

Устойчивое развитие

Дубай активно вкладывает средства в «зелёные» проекты, такие как Sustainable City, где целые кварталы утопают в парках и садах. Современные здания оснащаются энергоэффективными решениями: солнечными панелями, системами умного контроля освещения, климат-контроля и управления водопотреблением. 

Интеграция «умных» технологий — от автоматической регулировки температуры до современных систем безопасности — не только снижает эксплуатационные расходы, но и существенно повышает рыночную стоимость недвижимости.

“Золотая виза” 

Покупка недвижимости в Дубае позволяет инвестору и его семье получить резидентские визы для долгосрочного проживания в эмирате. 

Если инвестор приобретает жильё в Дубае стоимостью от 2 млн AED, то он получает «золотую визу» сроком на 10 лет, которая автоматически продлевается при сохранении инвестиций. Такая виза позволит ему спонсировать супругов, детей, родителей и даже домашних работников. Для инвестиций подходят как завершённые объекты, так и недвижимость на стадии строительства. 

Если вложения в недвижимость составят от 750 000 AED, инвестор и его близкие смогут оформить двухлетние инвесторские визы, также возобновляемые при условии сохранения права собственности. 

Стабильный спрос и рост населения 

Население Дубая стремительно выросло за последние годы: от 1,8 миллиона человек в 2010 году до 3,8 миллионов ​​в 2024 году. При этом к 2040 году оно может достичь 5,8 миллионов, главным образом за счёт притока экспатов.

Сегодня иностранцы составляют около 85% всех жителей эмирата, что оказывает огромное влияние на рынок недвижимости Дубая. Спрос на аренду и покупку жилья со стороны экспатов стабильно растёт.

Недвижимость в полную собственность

В специальных freehold‑зонах иностранные инвесторы получают полные права собственности на недвижимость, включая землю под ней, без каких-либо временных ограничений. Владельцы могут свободно продавать, сдавать или передавать имущество по наследству.

В Дубае есть более 60 таких зон, как правило, они расположены в популярных районах. Так, виллы можно приобрести в Arabian Ranches, Jumeirah Park и Emirates Hills Estates. 

Если покупатель ищет апартаменты, стоит обратить внимание на Dubai Studio City, Arjan и Discovery Gardens. В районах Al Furjan, Motor City и Dubai South представлены как квартиры, так и виллы. 

Bayut

Возможные риски инвестирования в недвижимость Дубая

Рыночная волатильность

Стоимость недвижимости в эмирате чувствительна к изменениям валютных курсов, геополитической напряжённости и ценам на энергоресурсы. В краткосрочной перспективе это может повлиять на доходность инвестиций, создавая неопределённость для владельцев недвижимости.

Однако в долгосрочной перспективе правительство Дубая стремится смягчить эти колебания. Диверсификация экономики, налоговые льготы и открытие новых фрихолд-зон — все эти меры помогают поддерживать доверие инвесторов, а значит и стабильный приток капитала на рынок, компенсируя потенциальные спады, вызванные внешними факторами. 

Юридические нюансы

Перед покупкой недвижимости в Дубае важно проверить юридическую чистоту объекта: наличие всех разрешений у застройщика, его регистрацию в Земельном департаменте Дубая (DLD) и соответствие проекта требованиям регулятора недвижимости RERA. 

Недвижимость должна быть зарегистрирована в системе Oqood (для строящихся объектов) или иметь титульный документ Title Deed (для готовых). Ошибки на этом этапе могут привести к проблемам с регистрацией и правами собственности.

Кроме того, в ОАЭ действует шариатское право, и возможные споры будут рассматриваться в местных судах. Для защиты активов и передачи недвижимости по наследству иностранным инвесторам рекомендуется оформить завещание в специализированных центрах, где оно регистрируется по нормам общего английского права.

Дополнительные расходы

При покупке недвижимости в Дубае инвесторы сталкиваются с рядом обязательных платежей: регистрационный сбор в размере 4 % от цены плюс AED 580 за оформление титула; агентская комиссия 2 % от стоимости сделки плюс 5 % НДС; а при оформлении ипотеки — регистрационный сбор 0,25 % от суммы займа и банковские сборы. 

В совокупности все обязательные сборы обычно достигают 7–8 % от стоимости покупки, что следует заранее учитывать при расчёте доходности инвестиций.

Ограниченная ликвидность недвижимости

В отличие от акций или облигаций, недвижимость — менее ликвидный актив. Это означает, что жильё нельзя продать так же быстро, как акции или облигации. Инвесторам, ищущим быструю прибыль, стоит помнить об этом.

Поиск покупателя и оформление сделки требуют времени, особенно в периоды рыночных колебаний. Чтобы минимизировать этот риск, стоит выбирать более ликвидные объекты недвижимости в районах с высоким спросом.

Лучшие районы Дубая для инвестиций

Dubai Marina — это престижный прибрежный район, известный своей крупнейшей в мире мариной для яхт. Благодаря развитой инфраструктуре, близости к пляжам и множеству ресторанов и магазинов, Dubai Marina привлекает как туристов, так и экспатов. Арендаторов в этом районе всегда много, и инвестиции в недвижимость оправдают себя. Так, студия стоимостью 350 000 $ может приносить 2 000 $ в месяц, что соответствует доходности 6,5% годовых.

Источник 

Downtown — сердце мегаполиса и символ роскошной жизни. Здесь находятся знаменитые Бурдж-Халифа и Dubai Mall, что делает район популярным среди туристов и обеспеченных арендаторов. Студия в Downtown стоит от 400 000 $ и может приносить 2 600 $ в месяц, что означает доходность 8% в год.

Источник

Jumeirah Village Circle (JVC) — один из самых спокойных и комфортных районов Дубая, который привлекает семьи и специалистов среднего класса благодаря доступным ценам. Этот район считается подходит для инвесторов, нацеленных на долгосрочные инвестиции. Студия в JVC стоит от 200 000 $, а аренда приносит 1 300 $ в месяц, что даёт доходность 8% годовых.

Источник

Business Bay — динамичный деловой район, популярный среди профессионалов, работающих в крупных офисных центрах. Здесь студия стоит от 300 000 $, а аренда приносит 1 800 $ в месяц, что обеспечивает доходность 6,7% в год.

Источник

Palm Jumeirah — знаменитый искусственный остров в виде пальмы, одна из главных достопримечательностей Дубая. Остров стремятся посетить все туристы. Это отличное место для инвесторов, которые хотят приобрести элитную недвижимость для аренды с высокой доходностью. Студия на Palm Jumeirah стоимостью 400 000 $ может приносить 2 600 $ в месяц, или 7,6% в год.

Источник

Краткосрочные и долгосрочные инвестиции

Выбор правильной стратегии инвестирования

Основные стратегии инвестирования в недвижимость делятся на краткосрочные (флиппинг) и долгосрочные (аренда). Краткосрочные инвестиции приносят быстрый доход от перепродажи жилья, которое, как правило, покупается на этапе строительства. Долгосрочные инвестиции — получение дохода от аренды и перепродажи спустя несколько лет.

Каждая стратегия имеет свои плюсы и минусы, выбор зависит от финансовых целей инвестора и его готовности к риску. 

Краткосрочный флип (перепродажа)

• Преимущества: Быстрая прибыль за счет быстрой продажи после ремонта или повышения стоимости.
• Недостатки: Высокий уровень риска из-за волатильности рынка, что может повлиять на доходность.

Долгосрочная аренда

Преимущества:

• Обеспечивает стабильный денежный поток.
• Выгода от роста стоимости недвижимости со временем.

Недостатки:

• Требует постоянного управления и обслуживания, что увеличивает затраты и ответственность.

Советы для начинающих инвесторов

Изучите разницу между freehold и leasehold-недвижимостью

Freehold-недвижимость даёт инвестору полное право собственности, тогда как leasehold означает долгосрочную аренду до 99 лет. В freehold‑зонах экспаты могут владеть недвижимостью и землёй без ограничений по срокам, тогда как leasehold предоставляет лишь право пользования.

Учитывайте дополнительные расходы

Помимо стоимости недвижимости, заложите в бюджет 4% регистрационный сбор DLD, агентскую комиссию, ежегодные сервисные сборы и затраты на текущее обслуживание — всё это повлияет на чистую доходность.

Выберите стратегию инвестирования

Определитесь, что вам больше подходит: краткосрочная перепродажа (флиппинг), приносящая быстрый доход, но и повышенные риски из-за рыночной волатильности или же долгосрочная аренда — стабильный пассивный доход, но требующий управления недвижимостью.

Изучите локации

Локация — ключевой фактор успеха. Выбирайте популярные районы с высоким спросом такие, как Downtown Dubai, Dubai Marina, Business Bay или Meydan City, такая недвижимость будет наиболее ликвидная. 

Проверьте застройщика

Покупайте недвижимость только у надёжных девелоперов с хорошей репутацией и реализованными проектами. Обратите внимание на отзывы, рейтинг RERA и прозрачность условий договора.

Почему Mira Developments?

Mira Developments выделяется среди других застройщиков Дубая, ведь предлагает не просто стильные, дизайнерские резиденции, а высокодоходные объекты. Это достигается благодаря уникальным партнёрствам с престижными мировыми брендами, такими как Bentley Home и Trussardi Casa. 

Среди брендовых проектов Mira Developments: современные апартаменты с дизайнерской отделкой Trussardi Residences в районе Al Furjan и виллы с выходом к частной лагуне Mira Villas designed by Bentley Home в районе Meydan.

Вопросы инвесторов

Наблюдается ли “пузырь” на рынке недвижимости Дубая?

Рынок недвижимости Дубая не испытывает признаков пузыря. Напротив, он отличается высокой устойчивостью, что связано с продуманной и гибкой экономической политикой правительства ОАЭ. 

Как иностранному инвестору начать инвестировать в недвижимость Дубая?

Для начала проконсультируйтесь с опытными экспертами в области недвижимости, которые помогут вам разобраться в местном законодательстве и подобрать подходящий объект. Определитесь с целью вашей покупки, планируете ли вы проживать в этом доме или инвестируете для получения краткосрочной или же долгосрочной прибыли.

Что такое “золотая виза” для инвесторов в недвижимость ОАЭ?

“Золотая виза” ОАЭ — это программа долгосрочного резидентства для иностранных инвесторов, приобретающих жильё. “Золотая виза” предоставляется на 10 лет при вложении от 2 млн AED (около 545 000 $) в недвижимость, позволяя инвестору и его близким постоянно проживать в стране.

Покупка объекта в Дубае на сумму от 750 000 AED (примерно 204 000 $) даёт инвестору и его семье право на резидентскую визу сроком на 2 года. 

Есть ли ограничения на иностранное владение недвижимостью в Дубае?

Да, иностранцы могут получить полные права собственности на недвижимость только в специальных фрихолд-зонах. В этих районах — таких как Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Jumeirah Lakes Towers и многие другие — иностранные покупатели владеют и землёй, и зданием без ограничений по сроку.

В leasehold-зонах инвестор получает право пользования недвижимостью сроком до 99 лет. По истечении срока аренды жильё возвращается владельцу фрихолда.

Какую доходность приносит сдача недвижимости в аренду в Дубае?

Доходность от аренды в престижных районах эмирата достигает 7-9% в год. При этом арендные ставки в Дубае демонстрируют устойчивый рост: аренда квартир подорожала на 19,3% за год, а аренда вилл выросла в цене на 13%, по данным CBRE на третий квартал 2024 года.