Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость Дубая

Дубай остаётся надёжной гаванью для иностранных инвесторов. Высокий возврат инвестиций (ROI), мягкий налоговый режим, программа “золотой визы” политика властей, которая приветствует и защищает иностранный капитал —  всё это способствует привлекательности Дубая для инвесторов. 

Image source

Правительственные реформы и диверсификация экономики поддерживают благоприятный инвестиционный климат эмирата. По прогнозам Центрального банка ОАЭ, экономический рост страны составит 6,2% в 2025 году.

Преимущества инвестирования в недвижимость Дубая

Каковы ключевые плюсы инвестирования в недвижимость Дубая?

Безналоговая инвестиционная среда

Иностранные инвесторы называют Дубай “налоговым раем”. Действительно, здесь нет налога на прирост капитала при продаже активов, будь то недвижимость, криптовалюта или акции. 

Отсутствует также подоходный налог. Зарплаты сотрудников не облагаются налогом, а доход от аренды недвижимости полностью остаётся в вашем кармане, что позволяет сохранять прибыль в полном объеме. Кроме того, не существует ежегодного налога на недвижимость, налогообложение недвижимости фактически отсутствует.

Однако с недавних пор взимается корпоративный налог по ставке 9% с налогооблагаемого дохода, превышающего 375 000 дирхамов. При этом налогооблагаемый доход ниже этого порога не облагается налогом. В свободных зонах Дубая (Free Zones) при соблюдении определённых условий отсутствует корпоративный налог.

Высокая доходность 

Рост цен на недвижимость в эмирате — один из самых высоких в мире. При этом увеличивается стоимость как продажи, так и аренды жилья. Это значит, что инвестор сможет существенно заработать, как на перепродаже объекта, так и на его сдаче в аренду.

Цены на жильё в Дубае выросли на 20% за год, по данным CBRE на третий квартал 2024 года. При этом цены на недвижимость на стадии строительства обычно вырастают на 10–30% между покупкой и завершением строительства, что позволяет инвестору серьёзно заработать на перепродаже объекта. 

Высокая доходность от аренды в Дубае — ещё одно преимущество рынка, которое инвестору сложно найти в другом месте. Рынок аренды в Дубае  превосходит по доходности рынки Парижа и Нью-Йорка, предлагая в среднем 6–7% годовых. Для сравнения, доход от аренды квартиры в Лондоне в среднем составляет всего 3-4%.

Интересно, что чем меньше объект недвижимости, тем выше обычно оказывается его доходность. Квартиры, как правило, приносят больше доходности, чем виллы. При этом студии и квартиры с 1 спальней — самые прибыльные. Инвестор может получить максимум 7% от аренды виллы в Дубае, тогда как от аренды квартиры — впечатляющие 12%. 

Стратегическое расположение и инфраструктура

Исторически города, расположенные на перекрёстке мировых торговых путей, становились центрами экономического развития и процветали благодаря стратегическому расположению: Александрия, Венеция, Константинополь и Карфаген. Сегодня Дубай выполняет ту же роль, соединяя Европу, Азию и Африку.

Статус Дубая как глобального центра достигнут благодаря грамотному управлению капиталом, полученным от торговли нефтью. Эти ресурсы были направлены на развитие инфраструктуры Дубая и создание благоприятных условий для бизнеса.

Знаковые проекты, такие как Dubai Creek Harbour, Palm Jumeirah, Burj Khalifa и Downtown, Dubai Marina и Business Bay сделали эмират привлекательным для инвесторов в недвижимость. Среди ключевых инфраструктурных достижений, изменивших транспортную систему города, можно выделить расширение сети метро Дубая и строительство международного аэропорта Аль-Мактум.

© Coop Himmelb(l)au

Устойчивое развитие

Устойчивое развитие в Дубае — ключевой драйвер роста рынка недвижимости. Власти активно инвестируют в экологические проекты в Дубае, включая такие районы, как Sustainable City, которые отличаются обилием парков, садов и зелёных зон.

Современные здания в эмирате проектируются с применением энергоэффективных технологий, включая солнечные панели, системы умного управления энергией и водосбережения. Интеграция «умных» технологий, таких как автоматизированное управление освещением, климатом и системами безопасности, значительно повышает стоимость недвижимости.

“Золотая виза” Дубая

Покупка недвижимости в Дубае позволяет инвестору и его семье получить  "золотую визу" для долгосрочного проживания в эмирате. 

При вложении от 2 000 000 AED (около 545 000 $) выдаётся виза на 10 лет, позволяя инвестору и его близким постоянно проживать в стране. Подходят как завершённые объекты, так и недвижимость на стадии строительства или купленная в кредит. 

Покупка объекта в Дубае на сумму от 750 000 AED (примерно 204 000 $) даёт инвестору и его семье право на резидентскую визу сроком на 2 года.

Стабильный рост населения и спрос на рынке

Население Дубая стремительно выросло за последние годы: от 1,8 миллиона человек в 2010 году до 3,8 миллионов ​​в 2024 году. При этом к 2040 году ожидается увеличение населения до 5,8 миллионов, главным образом за счёт притока экспатов.

За последнее десятилетие численность экспатов в Дубае неуклонно росла и достигла 85% от общего населения эмирата, что оказывает огромное влияние на рынок недвижимости Дубая. 

Последние 16 кварталов цены на жильё демонстрируют устойчивый рост, а арендные ставки на односемейные виллы с начала 2020 года выросли на 86%, согласно данным JLL.

Регионы свободной собственности

Недвижимость для иностранцев в Дубае расположена во фрихолд-зонах (Freehold Zones). Это территории, где зарубежные покупатели могут полностью владеть недвижимостью, включая землю под ней, без ограничений по сроку. Такой статус обеспечивает владельцам полные права собственности, возможность свободно продавать, сдавать в аренду или передавать недвижимость по наследству.

В Дубае есть множество фрихолд-зон, как правило, они расположены в популярных районах. Так, виллы можно приобрести в Arabian Ranches, Jumeirah Park и Emirates Hills Estates. Если покупатель ищет апартаменты, стоит обратить внимание на Dubai Studio City, Arjan и Discovery Gardens. В районах Al Furjan, Motor City и Dubai South представлены как квартиры, так и виллы. 

Bayut

Возможные риски инвестирования в недвижимость Дубая

Несмотря на все преимущества, инвестиции в недвижимость Дубая имеют и свои нюансы, которые стоит учитывать.

Рыночная волатильность

Стоимость недвижимости в эмирате чувствительна к изменениям валютных курсов, геополитической напряжённости и ценам на энергоресурсы. В краткосрочной перспективе это может повлиять на доходность инвестиций, создавая неопределённость для владельцев недвижимости.

Однако в долгосрочной перспективе правительство Дубая стремится смягчить эти колебания. Визовые программы, либерализация законов о недвижимости и налоговые льготы — все эти меры помогают поддерживать доверие инвесторов, а значит и стабильный поток капитала на рынок, компенсируя потенциальные спады, вызванные внешними факторами. Кроме того, курс на диверсификацию экономики — снижение зависимости от нефти — делает рынок недвижимости более устойчивым.

Чтобы минимизировать риски, инвесторам стоит делать ставку на ликвидную недвижимость в популярных районах и перспективные тренды — такие как умные и экологичные проекты. Также важно разнообразить портфель, включив в него жилую и коммерческую недвижимость в ОАЭ.

Юридические тонкости

Перед покупкой недвижимости в Дубае важно проверить юридическую чистоту объекта: наличие всех разрешений у застройщика, его регистрацию в Департаменте земель Дубая (DLD) и соответствие проекта требованиям регулятора недвижимости RERA. Недвижимость должна быть зарегистрирована в системе Oqood (для строящихся объектов) или иметь титульный документ Title Deed (для готовых). Ошибки на этом этапе могут привести к проблемам с регистрацией и правами собственности.

В ОАЭ действует шариатское право, и возможные споры будут рассматриваться в местных судах. Для защиты активов и передачи недвижимости по наследству иностранным инвесторам рекомендуется оформить завещание в специализированном центре DIFC Wills Service Centre, где оно регистрируется по нормам общего английского права.

Альтернативный вариант — покупка недвижимости в Дубае через оффшорную компанию, зарегистрированную в JAFZA (Jebel Ali Free Zone Authority). Такой подход упростит передачу активов наследникам, а также обеспечит дополнительную защиту собственности и конфиденциальность владения.

Обязательно проконсультируйтесь с юристом перед покупкой недвижимости в ОАЭ, чтобы защитить ваши интересы.

Дополнительные расходы

При покупке недвижимости в Дубае инвесторы сталкиваются с рядом обязательных платежей: регистрационный сбор DLD (4% от стоимости объекта), комиссия агенту, а также регулярные затраты на обслуживание недвижимости. Эти расходы могут снизить итоговую доходность, поэтому их нужно учитывать заранее при расчёте инвестиций.

Ограниченная ликвидность недвижимости

В отличие от акций или облигаций, недвижимость — менее ликвидный актив. Это означает, что недвижимость нельзя продать так же быстро, как акции или облигации. Инвесторам, ищущим быструю прибыль, стоит помнить об этом.

Поиск покупателя и оформление сделки требуют времени, особенно в периоды рыночных колебаний. Чтобы минимизировать этот риск, стоит выбирать более ликвидные объекты недвижимости в районах с высоким спросом.

Лучшие районы Дубая для инвестиций

Dubai Marina — это престижный прибрежный район, известный своей крупнейшей в мире мариной для яхт. Благодаря развитой инфраструктуре, близости к пляжам и множеству ресторанов и торговых точек, Dubai Marina привлекает как туристов, так и экспатов. Арендаторов в этом районе всегда много, и инвестиции в недвижимость оправдают себя. Так, студия стоимостью 350 000 $ может приносить 2 000 $ в месяц, что соответствует доходности 6,5% годовых.

Источник 

Downtown — сердце мегаполиса и символ роскошной жизни. Здесь находятся знаменитые Бурдж-Халифа и Dubai Mall, что делает район популярным среди туристов и обеспеченных арендаторов. Студия в Downtown стоит от 400 000 $ и может приносить 2 600 $ в месяц, что означает доходность 8% в год.

Источник

Jumeirah Village Circle (JVC) — один из самых спокойных и комфортных районов Дубая, который привлекает семьи и специалистов среднего класса благодаря доступным ценам. Этот район считается отличным вариантом для инвесторов, ориентирующихся на долгосрочные инвестиции. Студия в JVC стоит от 200 000 $, а аренда приносит 1 300 $ в месяц, что даёт доходность 8% годовых.

Источник

Business Bay — динамичный деловой район, популярный среди профессионалов, работающих в крупных офисных центрах. Здесь студия стоит от 300 000 $, а аренда приносит 1 800 $ в месяц, что обеспечивает доходность 6,7% в год.

Источник

Palm Jumeirah — знаменитый искусственный остров в виде пальмы, одна из главных достопримечательностей Дубая. Остров стремятся посетить все туристы. Это отличное место для инвесторов, которые хотят приобрести элитную недвижимость для аренды с высокой доходностью. Студия на Palm Jumeirah стоимостью 400 000 $ может приносить 2 600 $ в месяц, что даёт доходность 7,6% в год.

Источник

Краткосрочные и долгосрочные инвестиции

Выбор правильной стратегии инвестирования

Основные стратегии инвестирования в недвижимость делятся на краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные инвестиции приносят быстрый доход от перепродажи жилья, которое, как правило, покупается на этапе строительства. Долгосрочные инвестиции — получение дохода от аренды и перепродажи спустя несколько лет.

Каждая стратегия имеет свои плюсы и минусы, и выбор зависит от ваших финансовых целей и уровня готовности к риску. 

Краткосрочный флип (перепродажа)

Преимущества:

Быстрая прибыль за счет быстрой продажи после ремонта или повышения стоимости.

Недостатки:

Высокий уровень риска из-за волатильности рынка, что может повлиять на доходность.

Долгосрочная аренда

Преимущества:

Обеспечивает стабильный денежный поток.

Выгода от роста стоимости недвижимости со временем.

Недостатки:

Требует постоянного управления и обслуживания, что увеличивает затраты и ответственность.

Советы для начинающих инвесторов

Как начать инвестировать в недвижимость Дубая

Выберите правильный тип собственности

Разберитесь в различиях между фрихолд (полная собственность) и лизхолд (долгосрочная аренда). Фрихолд-зоны позволяют экспатам владеть недвижимостью на 100%, а лизхолд — только арендовать на срок до 99 лет.

Определите бюджет с учётом дополнительных расходов

Помимо стоимости недвижимости, учитывайте налог на регистрацию (4% от стоимости), комиссию агентства, сервисные сборы и расходы на обслуживание. 

Изучите рынок и выберите стратегию инвестирования

Определитесь, что вам больше подходит: краткосрочная перепродажа (флиппинг), приносящая быстрый доход, но и повышенные риски из-за рыночной волатильности или же долгосрочная аренда — стабильный пассивный доход, но требующий управления недвижимостью.

Выбирайте объекты в востребованных районах

Локация — ключевой фактор успеха. Выбирайте районы с высоким спросом такие, как Downtown Dubai, Dubai Marina, Business Bay и Meydan City. 

Проверьте застройщика

Покупайте недвижимость только у надёжных девелоперов с хорошей репутацией и реализованными проектами. Обращайте внимание на сроки сдачи, качество строительства и прозрачность условий договора.

Юридические и финансовые нюансы могут быть сложными, поэтому работа с экспертами — залог безопасной сделки. Mira Developments поможет вам разобраться в деталях и подобрать достойный объект для инвестиций.

Mira Developments выделяется среди других застройщиков Дубая, ведь предлагает не просто стильные, дизайнерские резиденции, а высокодоходные объекты. Это достигается благодаря уникальным партнёрствам с престижными мировыми брендами, такими как Bentley Home и Trussardi Casa. 

Среди брендовых проектов Mira Developments:

Современные апартаменты с дизайнерской отделкой Trussardi Residences в районе Al Furjan 

Виллы с выходом к частной лагуне Mira Villas designed by Bentley Home в районе Meydan

FAQ

Наблюдается ли “пузырь” на рынке недвижимости Дубая?

Рынок недвижимости Дубая не испытывает признаков пузыря. Напротив, он отличается высокой устойчивостью, что связано с продуманной и гибкой экономической политикой правительства ОАЭ. 

Как иностранному инвестору начать инвестировать в недвижимость Дубая?

Для начала проконсультируйтесь с опытными экспертами в области недвижимости, которые помогут вам разобраться в местном законодательстве и подобрать подходящий объект. Определитесь с целью вашей покупки недвижимости, планируете ли вы проживать в этом доме или инвестируете для получения краткосрочной или же долгосрочной прибыли.

Что такое “Золотая виза” для инвесторов в недвижимость ОАЭ?

Золотая виза ОАЭ — это программа долгосрочного резидентства для иностранных инвесторов, приобретающих недвижимость. Покупка объекта в Дубае на сумму от 750 000 AED (примерно 204 000 $) даёт инвестору и его семье право на резидентскую визу сроком на 2 года. При вложении от 2 000 000 AED (около 545 000 $) предоставляется долгосрочная виза на 10 лет, позволяя инвестору и его близким постоянно проживать в стране.

Есть ли ограничения на иностранное владение недвижимостью в Дубае?

Да, иностранцы могут владеть недвижимостью в специальных фрихолд-зонах. В этих районах они могут приобрести недвижимость с полным правом собственности, в отличие от других регионов, где возможна лишь долгосрочная аренда (до 99 лет). 

Рынок аренды жилья в ОАЭ приносит высокую прибыль?

Доходность от аренды в престижных районах Дубая достигает 7-9% в год. При этом арендные ставки в Дубае демонстрируют устойчивый рост: аренда квартир подорожала на 19,3% за год, а аренда вилл выросла в цене на 13%, по данным CBRE на третий квартал 2024 года. Высокая доходность от аренды, отсутствие налога на аренду и стабильный спрос — эти факторы притягивают инвесторов со всего мира в Дубай.