Стоит ли покупать недвижимость в Дубае?

Захватывающий футуристический силуэт города, шумные восточные базары, роскошь пятизвездочных отелей и умиротворяющие закаты над бесконечными пляжами — всё это создаёт неповторимую атмосферу Дубая, которая никого не оставляет равнодушным.

Круглогодичное солнце, нулевые налоги на доход, высокий уровень безопасности и космополитичная среда делают этот город привлекательным местом как для комфортной жизни, так и для перспективных инвестиций.

Покупка недвижимости для экспатов в Дубае — возможность выгодно инвестировать в один из самых динамично развивающихся рынков мира.

Преимущества покупки жилья в Дубае

Есть несколько веских причин задуматься о покупке недвижимости в Дубае. Здесь созданы комфортные условия для инвесторов: стабильная экономика, мягкая налоговая политика, высокая доходность от аренды и возможность получения резидентской визы за инвестиции в недвижимость.

Налоговые льготы

Представьте, что вы купили недвижимость, а затем выгодно её перепродали. Хорошая новость — вам не придётся платить налог на прирост капитала. Или, допустим, у вас есть объект, приносящий стабильный доход от аренды — вам не нужно будет платить налог на аренду. 

Налогообложение недвижимости в Дубае — одно из самых мягких в мире. Здесь нет налогов на владение недвижимостью, на доход от аренды и прирост капитала, что делает эмират одним из самых привлекательных рынков для инвестиций.

При смене собственника взимается разовая плата за перевод права собственности в размере 4%, которая делится поровну между покупателем и продавцом.

Корпоративное налогообложение в Дубае также довольно гибкое: налог на прибыль компаний варьируется от 0% до 9%, при этом из налогооблагаемой базы можно вычесть все расходы, связанные с получением дохода.

Дополнительно существует муниципальный сбор в размере 5% от годового дохода от аренды, но он уже включён в арендную плату и оплачивается арендатором.

Высокая доходность от аренды и рост стоимости

Если вы рассматриваете долгосрочные инвестиции в недвижимость Дубая, учитывайте, что жильё для аренды в эмирате может приносить от 5% до 9% годовых. Такой формат “buy-to-let” — покупка недвижимости для сдачи в аренду  — гарантирует вам стабильный и полностью освобождённый от налогов пассивный доход. 

Для того, чтобы увеличить доходность недвижимости, выбирайте районы с наибольшим спросом. Учитывайте, что чем меньше объект недвижимости, тем выше его доходность. Так, студии и квартиры с 1 спальней — самые доходные.

Доходность от аренды жилья в популярных районах Дубая:

• Jumeirah Village Circle (JVC) — от 6,8% до 7,9%
• Jumeirah Lake Towers (JLT) — от 5,1% до 7,2%
• Студия в Palm Jumeirah принесёт 7,6%, в Downtown — 8%, а в Al Furjan — 8,5%

Если вы рассматриваете краткосрочные инвестиции и хотите заработать на перепродаже объекта, то вам также стоит обратить внимание на рынок недвижимости Дубая. Стратегия “buy-to-sell” может принести серьёзную прибыль инвестору, ведь недвижимость на стадии строительства в Дубае обычно дорожает на 10–30% к моменту сдачи объекта. 

При этом цены на жильё в Дубае выросли в среднем на 20% в годовом исчислении в третьем квартале 2024 года и продолжат расти в 2025 году, по данным CBRE. 

Источник изображения

Растущая экономика и рост населения

Стабильность рынка недвижимости Дубая основана на прочных экономических факторах.

• Стабильный рост ВВП

Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост реального ВВП ОАЭ на 5,1% в 2025 году. Для сравнения, прогнозируемый рост МВФ экономики США в 2025 году — 2,2%, а ЕС — всего 1,6 %. При этом Всемирный банк уже даёт прогноз по росту экономики эмиратов на 4,1% в 2026 году.

Источник: МВФ

• Диверсификация экономики

Дубай успешно реализует стратегию диверсификации экономики, значительно снизив зависимость от нефтяного сектора. Если ранее доходы от нефти и природного газа составляли основу экономики эмирата, то теперь основными драйверами экономического роста стали такие отрасли, как туризм, торговля, недвижимость, финансы, логистика и информационные технологии. 

• Стратегическое развитие 

Программа Dubai Economic Agenda D33 нацелена на удвоение экономического роста Дубая и его вхождение в тройку крупнейших городских экономик мира к 2033 году. Эти амбициозные планы включают поддержку ключевых секторов таких, как технологии и инновации, устойчивое развитие и финансовые услуги, что создаёт новые возможности для бизнеса и инвесторов.

• Рост населения 

Население Дубая стремительно выросло за последние годы: от 1,8 миллиона человек в 2010 году до 3,8 миллионов ​​в 2024 году. При этом к 2040 году ожидается увеличение населения до 5,8 миллионов, главным образом за счёт притока экспатов. За последнее десятилетие численность экспатов в Дубае неуклонно росла и достигла 85% от общего населения эмирата, что оказывает огромное влияние на рынок недвижимости Дубая, поддерживая спрос на высоком уровне. 

Источник изображения

• Развитая инфраструктура 

Инвестиции в инфраструктуру — один из ключевых факторов развития Дубая. Примечательно, что 46% бюджета эмирата на 2025 год выделено на развитие инфраструктуры. Среди главных проектов — расширение международного аэропорта Аль-Мактум, который станет крупнейшим в мире.

© Coop Himmelb(l)au

Резидентская виза

Одно из ключевых преимуществ покупки недвижимости в ОАЭ — возможность получения вида на жительство. 

• Покупатели недвижимости стоимостью от 750 000 AED (около 204 000 $) получают право на двухлетнюю резидентскую визу. Если недвижимость приобретается в ипотеку, необходимо внести не менее 50% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса.
• Инвестиции от 2 млн AED (545 000 $) позволяют получить “золотую визу” сроком на 10 лет. При этом допускается приобретение как готовых объектов, так и недвижимости на стадии строительства.

“Золотые визы” через недвижимость также получат члены семьи инвестора. Резидентские визы можно пролонгировать, если сохраняется основание их получения — недвижимость по-прежнему находится в собственности инвестора.

Что важно учесть перед инвестированием

Долгосрочные финансовые обязательства

Покупка недвижимости — это серьёзное вложение, которое требует тщательного анализа. Перед принятием решения взвесьте все плюсы и минусы покупки и аренды жилья, учитывая свои финансовые возможности, цели и планы на будущее. 

Покупать или арендовать?

Инвестиции

• Покупка: Долгосрочный актив с потенциалом роста стоимости, формирующий капитал владельца.
• Аренда: Не является инвестицией, все платежи идут арендодателю без финансовой выгоды для арендатора.

Гибкость

• Покупка: Ограничена, так как владелец привязан к одной локации, что затрудняет быструю смену жилья.
• Аренда: Высокая степень мобильности, позволяющая легко сменить жильё в случае необходимости.

Затраты

• Покупка: Высокие первоначальные расходы, включая первоначальный взнос, налоги, сборы и расходы на оформление.
• Аренда: Минимальные стартовые затраты, обычно ограниченные депозитом и ежемесячной арендной платой.

Содержание и обслуживание

• Покупка: Владелец самостоятельно несёт ответственность за ремонт, обслуживание и благоустройство жилья.
• Аренда: Все вопросы ремонта и содержания квартиры решает арендодатель, что снижает затраты арендатора.

Стиль жизни

• Покупка: Идеальный вариант для долгосрочного проживания и стабильности, а также для инвестирования в недвижимость.
• Аренда: Оптимальный выбор для краткосрочного проживания, временных решений и тех, кто ценит мобильность.

Рыночные тренды  

Перед тем, как принять решение о вложении средств в недвижимость, изучите рыночные тренды. Убедитесь, что рынок растёт, и инвестиции принесут высокую прибыль.

Понимание рыночных циклов — ключ к надёжной инвестиционной стратегии. Важно разобраться, какая ситуация на рынке сейчас и что ожидать в будущем.

Рынок недвижимости Дубая находится в фазе роста, демонстрируя высокий уровень активности и рост цен. Объём сделок с недвижимостью увеличился на 44,2% за год и достиг 15 766 — это новый рекорд, по данным CBRE на май 2024 года. 

Источник

Средние цены на жилую недвижимость в Дубае выросли на 20,1% в годовом выражении, при этом квартиры подорожали на 19,8%, а виллы — на 21,8%. Драйверами роста стали сильные макроэкономические показатели и приток международных инвесторов. 

По прогнозу CBRE, рост продолжится, особенно в премиальном сегменте, где высокий спрос обеспечивают иностранные покупатели.

Риски инвестиций в недвижимость Дубая

• Рыночная волатильность

Золотое правило инвестора — покупать по низкой цене и продавать по высокой. Рынок Дубая менее подвержен резким спадам, чем другие рынки региона, но есть факторы, влияющие на изменение цен.

• Фазы роста и коррекции

Недвижимость Дубая проходит циклы быстрого роста (бум) с последующими периодами корректировки цен.

• Динамика спроса и предложения

Избыточное предложение может временно снижать цены, тогда как высокий спрос способствует их росту. К 2026 году на рынок выйдет более 182 000 новых юнитов, что может привести к стабилизации цен в некоторых сегментах.

• Фокус на премиальный сегмент

Элитная недвижимость, востребованная состоятельными инвесторами, сохраняет ценовую стабильность даже в условиях рыночных колебаний.

Глобальные факторы

• Экономические колебания

Дубай, как один из ведущих международных деловых центров, чувствителен к мировым экономическим тенденциям. Например, глобальный финансовый кризис 2008 года привёл к резкому снижению цен на недвижимость и оттоку инвесторов.

• Процентные ставки

Доступность ипотеки в Дубае тесно связана с базовой ставкой Федеральной резервной системы США. Поскольку дирхам ОАЭ привязан к доллару США, изменения процентных ставок ФРС напрямую влияют на стоимость заимствований в стране.

Когда ФРС повышает ставки, банки в ОАЭ следуют этому примеру, увеличивая ставки по ипотеке, что делает кредиты дороже и снижает спрос на недвижимость. Напротив, снижение ставок ФРС удешевляет ипотеку, стимулируя покупательскую активность.

• Инвестиционные настроения

Доверие международных инвесторов играет ключевую роль в динамике рынка. Оптимизм инвесторов способствует росту спроса и цен, тогда как экономическая неопределённость и негативные ожидания могут привести к стагнации или спаду на рынке недвижимости.

• Волатильность цен на нефть

Хотя экономика Дубая больше не зависит напрямую от нефтяных доходов, колебания цен на нефть могут оказывать косвенное влияние на уровень доверия инвесторов и их покупательскую способность.

Переход Дубая от нефтяной зависимости к сервисной экономике (финансы, туризм, технологии) делает рынок недвижимости более устойчивым к региональной нестабильности.

Юридические аспекты

Покупка недвижимости в Дубае сопровождается рядом правовых нюансов. Разобравшись с законодательством на раннем этапе, инвесторы могут принять более взвешенное решение. Ключевое различие заключается в двух формах владения: freehold (полное право собственности) и leasehold (долгосрочная аренда).

Собственность Freehold vs Leasehold в Дубае

Сравнение свободной и арендной собственности

Право собственности

• Freehold: Полное владение как недвижимостью, так и землёй под ней, без ограничений по сроку.
• Leasehold: Владение только недвижимостью на срок до 99 лет, при этом земля остаётся в собственности арендодателя.

Обслуживание и содержание

• Freehold: Владелец самостоятельно отвечает за все ремонтные работы, содержание и благоустройство дома.
• Leasehold: Арендодатель несёт ответственность за содержание здания и прилегающей территории, но может взимать ежегодную плату за обслуживание.

Ремонт и изменения

• Freehold: Владельцы могут делать ремонт, перепланировку и любые изменения без необходимости получать разрешение (в рамках общих правил застройки).
• Leasehold: Любые изменения требуют разрешения арендодателя, что может усложнить процесс и потребовать дополнительных согласований.

Сдача в аренду

• Freehold: Можно сдавать недвижимость в аренду без ограничений, если это не нарушает местные законы.
• Leasehold: Требуется разрешение арендодателя, что может ограничить возможности сдачи в аренду.

Доступность и стоимость

• Freehold: Обычно дороже, так как включает полное владение землёй и недвижимостью.
• Leasehold: Более доступный вариант, что делает его привлекательным для покупателей с меньшим бюджетом.

Передача по наследству и продажа

• Freehold: Недвижимость можно свободно продать или передать по наследству без ограничений.
• Leasehold: Права на недвижимость ограничены сроком аренды, а передача по наследству зависит от условий договора.

Право на резидентскую визу в ОАЭ

• Freehold: Владельцы недвижимости стоимостью от 750 000 AED могут претендовать на долгосрочные резидентские визы (5-10 лет, с возможностью продления).
• Leasehold: Обычно не предоставляет права на получение резидентской визы.

Полное право собственности возможно только на недвижимость в свободных зонах Дубая (freehold зонах).

Bayut

Скрытые расходы при покупке

При покупке недвижимости в Дубае следует учитывать дополнительные затраты:

• Регистрационный сбор DLD: 4% от стоимости недвижимости, делится между покупателем и продавцом.
• Комиссия агента: обычно 2% от суммы сделки.
• Административный сбор при уплате налога: около 150 $.
• Административный сбор за выдачу свидетельства о регистрации права собственности: около 70 $.
• Оценка недвижимости: около 3 500 AED за оценку стоимости объекта.

Содержание недвижимости

Стоимость содержания недвижимости и затраты на ремонт могут значительно повлиять на инвестиционную привлекательность объекта, так как со временем они могут существенно увеличиваться.

• Размер ежегодных сборов (service charge): расходы на обслуживание недвижимости в Дубае обычно составляют от AED 10 до AED 30 за квадратный фут в год.
• Премиальные объекты: содержание люксовой недвижимости может достигать AED 70 за кв. фут в год.
• Виллы vs. апартаменты: владельцы вилл обычно платят меньше, тогда как обслуживание высотных жилых зданий в таких районах, как Downtown Dubai, обходится дороже из-за платы за содержание общих зон.
• Что входит в сборы: уборка, благоустройство территории, охрана и содержание общих зон.

Как принять правильное решение

Работайте с надёжными агентствами недвижимости

Покупка недвижимости в Дубае требует глубокого понимания местного законодательства. Разобраться в особенностях владения (freehold и leasehold), получить необходимые разрешения (NOC) и учесть все юридические нюансы без профессиональной помощи может быть сложно, особенно для тех, кто приобретает недвижимость впервые.

Сотрудничество с надёжными юридическими и риелторскими агентствами поможет минимизировать риски и обеспечить прозрачность сделки.

Выбирайте правильную локацию

Выбирайте районы Дубая, которые пользуются высоким спросом у туристов и экспатов. Здесь более ликвидная недвижимость, её будет легче продать, и её стоимость со временем серьёзно возрастёт. Кроме того, жильё в этих локациях приносит высокий ROI.

Palm Jumeirah — эксклюзивный рукотворный остров с элитными виллами и домами, символ премиального образа жизни. По-прежнему остаётся одним из самых дорогих районов эмирата, ведь здесь расположена лучшая недвижимость в Дубае.

Апартаменты здесь стоят AED 30 180 за кв.м. ($ 8 220 за кв. м.), а доходность в среднем составит около 5%.

Люксовые виллы обойдутся в AED 56 270 за кв.м. ($ 15 320 за кв.м.), при этом ROI составит 3,8%.

Источник

Dubai Marina — популярный прибрежный район с высотными жилыми комплексами, насыщенной городской жизнью и высоким спросом на аренду.

Апартаменты в Марине стоят в среднем AED 22 600 за кв. м ($ 6 150 за кв. м.), возможный ROI —  около 6%.

Источник 

Downtown Dubai — престижный район с культовыми достопримечательностями, такими как Бурдж-Халифа и Дубай Молл, привлекает инвесторов премиальной недвижимости.

Стоимость апартаментов — AED 33 370 за кв. м. ($ 9 085 за кв. м.), а средняя доходность составляет 5,4%.

Источник

Business Bay — центр деловой жизни, популярный среди профессионалов. Заинтересует инвесторов как в жилую, так и в коммерческую недвижимость.

Апартаменты обойдутся в AED 24 860 за кв. м. ($ 6 770 за кв. м.), при этом годовая доходность — около 5,6%.

Источник

Jumeirah Village Circle (JVC) — район для семейного проживания с доступной недвижимостью и хорошей инфраструктурой. Инвесторов порадует также высокая доходность.

Апартаменты стоимостью AED 14 640 за кв.м. ($ 4 000 за кв. м.) принесут 7,4% доходности в год.

Источник

Имейте чёткую стратегию выхода из инвестиций

Даже если вы покупаете недвижимость на долгий срок, важно понимать, когда и как выгодно продать объект.

• Выберите удачный момент — изучите рынок, инфраструктурные проекты и личные финансовые цели.
• Определите справедливую цену — сравните аналогичные предложения, учтите доходность от аренды, закажите профессиональную оценку.
• Подготовьте недвижимость  — устраните мелкие дефекты, сделайте уборку и профессиональные фото.
• Продвигайте объект — используйте топовые платформы, соцсети и агентства недвижимости.
• Грамотно ведите переговоры — установите минимальную цену, анализируйте мотивацию покупателей, подключите юриста.

Совет. Если рынок в падении, лучше повременить с продажей недвижимости и сдать её в аренду, получая стабильный доход.

Стоит ли покупать недвижимость в Дубае?

Налоговые льготы, высокая доходность от аренды, визовые программы для владельцев недвижимости и стабильная экономика делают рынок недвижимости Дубая привлекательным для инвесторов.

Хотя покупка недвижимости в Дубае требует взвешенного подхода — учёта локации, рыночных трендов и юридических аспектов — это разумное и перспективное решение. В целом, плюсы владения недвижимостью в Дубае значительно перевешивают возможные риски, а потенциал рынка остаётся огромным.